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机构:10年后新房市场或回落至2008年水平 趋势越发明显

时间 : 2020-06-15 14:08:53来源 : 时代财经

金地集团董事长凌克在中城联盟的直播上,花了一个多小时仔细地阐述自己对未来房地产市场的看法以及判断。

在过去10年,由于众多房企“高周转”的运营模式,中国房地产市场迎来高速增长阶段。这十年间,全国房地产市场销售额从5万亿一路翻至近16万亿。也正是在10年前,万科的年度合约销售额刚刚跨越千亿大关,成为国内首家千亿房企。

当时无人能料想到,2019年将会有7家房企销售金额超过3000亿元,其中碧桂园更是达到全口径销售金额7715亿元,整个行业在黄金年代这十年一路高歌猛进。

但随着调控政策进一步深入,以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。如今,房地产行业的拐点已至、房企的黄金年代已经过去成为业内共识。

凌克判断,2020年至2030年间,中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降,预计到2030年,年新房销售预计会在7亿平方米左右,回到2008年销量水平。

在市场体量不断缩小的同时,房企间的洗牌不断加速。凌克认为,未来房地产市场将会出现“大的越大,小的被淘汰”的马太效应。现在中国前20名开发商,市场占有率大致为25%~30%,乍看之下已经很高。但美国前20名开发商的市场占有率是65%。到目前为止,中国的头部地产开发商市场占有率并不算大。

“未来房企开发量会进一步提高,但整体规模见顶,企业间的分化会进一步加深。”

这样的趋势,如今已越发明显。根据人民法院公告网发布数据显示,截至2020年6月,上半年已有200余家房地产公司发布破产文书或进入破产清算程序,破产原因多是由于负债过高、资金链破裂。

在这样的大背景之下,房企必须提高融资、投资、产品、营销和运营各方面能力,才能更好的活下去。但这还不够。在以往“高周转”运营的背景之下,房企通过不断缩短施工时间,追求在极短时间内实现销售回款,碧桂园更是开创了拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转的“456模式”。

而如今这条路已经走到了极限。凌克举了个例子,在高周转思路下,过去做脚手架和主体结构的生产方式,高层住宅盖一层楼大致需要7~8天。过去这几年用了铝膜爬架工艺,高层住宅施工进度做到了5.5-6天盖一层楼,“这已经是传统建筑方式效率的极限。”

另一方面,通过高杠杆换取规模增速的路子也再难以持续,“今年就能看出来,之后住宅开发的毛利率和净利率都在不断下降。在这种情况下,继续推高负债率,已经很难获得高收益。”在传统施工技艺和通过投融资来提高效率的方式已接近极限的情况之下,凌克提出,房地产行业想获得增长,最终还是取决于科学技术的进步及对新技术的使用。

凌克提到新技术的四个重点:一是经营管理的全面信息化能力,也就是ERP系统(企业管理系统);二是基于移动互联网的客户交互能力;三是建筑的数字化、工业化和定制化能力,四是服务的智能化、AI化能力。

首先,要在开发、营销、财务等方面都建立全面信息化处理系统,并且让不同业务之间进行交互。凌克透露,“现在这套技术水平,既可以做产能分析,公司敏感性分析,又能做到利润规划,这是公司信息化管理应具有的能力。”

此外,在疫情的影响之下,建立基于移动互联网的客户交互能力对于房企而言越来越重要。这半年来越来越活跃的线上交易,正在促使房地产营销不断发生变化,包括AR、VR在内的新技术的应用,正在助力房产交易从线下转向线上。凌克预言,“等数据和技术工具都跟上之后,也将会出现线上签约的方式。”

第三就是建筑数字化、工业化和定制化能力。BIM技术的引入,可以将开发、设计师、施工单位以及各种规划部门之间的工作,通过多方协同管理系统直接打通,在设计环节就可以预设出建设环节的各种情况。

最后,无论市场如何变化,产品和服务始终是链接企业和客户的核心。通过包括AI、VR、物联网IOT技术等技术使得服务更加智能化,在装修、产品定制化方面,都有可能出现变化,智能化客服也能获得更精准的客户服务。