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楼市出现4大“怪象”,未来6个月房价走向如何

时间 : 2020-06-16 13:55:12来源 : 楼事纪

进入2020年以来,房地产市场的走向可谓是一波三折:受突发事件的影响,前3个月房地产被按下了“暂停键”,楼市进入到了“冰封期”,拯救楼市的声音曾经一度此起彼伏。但是,伴随楼市复工复产的开始,4、5、6月份房地产市场开始复苏,上海、深圳、成都、杭州等热点城市甚至再次出现了排队买房现象。

与此同时,值得购房者注意的是,在过去这几个月,面对个别城市因库存压力试图松绑调控的现象,国家及时出手进行了制止,截至目前已有广州、济南、青岛、驻马店等12个城市出现了政策“N日游”。同样,针对房价抬头、学区炒作等现象,深圳、北京两个城市甚至再次下了“狠手”,再次升级了调控的力度,此举颇具风向标意义。

由此可见,不管是房地产市场处于低潮期,还是处于逐步恢复期,房住不炒的定位都不会改变,楼市调控监管的基调整体依然从严从紧。正是在这样的状态下,房地产市场渐渐出现了4大“怪象”,或许预示着接下来6个月的房价走向?关于这一点,国家早有答案,楼市底牌也基本明了。

怪象一:一边是成交开始回暖,一边却是库存不断增加。

根据中原地产研究中心的数据显示,5月份一线城市成交面积环比上升了20.1%,二线城市环比上升了35%。比如,北京、上海、广州分别环比上涨了42.5%、22%和14%,再比如武汉、温州分别环比上升了81%、120%。中原地产首席分析师张大伟表示,如果说2月份全国市场基本冰冻,3月仅恢复50%,那么目前一二线城市的“小阳春”已经出现。

不过,一面是出现了成交回暖,另一面则是楼市库存增加。根据上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国百城库存报告》显示,截至今年4月份底,全国共有54个城市的库存同比增长,日照、杭州、南宁、青岛和成都等5个城市的库存同比增幅超过了50%,其中日照甚至超过了114%。由此可见,经历了三年多的调控,虽然楼市已经平稳,但平稳之下却出现了明显的分化趋势,不仅是城市之间的分化,也包括新房和二手房市场之间的分化。

怪象二:购房者买不起房子,卖房者卖不掉房子。

伴随楼市进入调整期,尽管房地产市场已经进入买方市场,但买、卖双方之间仍然存在博弈现象。卖方主要有两个主体,一个是开发商,虽然目前开发商都会作出价格让步,但是对于购房者而言,有些优惠着实有点不痛不痒,甚至有时候开发商还会把价格先调高再打折,最终购房者根本得不到多少实惠。

另一个主体是二手房主。在平日里,虽然我们经常看到一些二手房主迫于现金流压力而选择降价卖房子,但这毕竟属于少数现象。对于绝大多数二手房主来说,惜售情况十分普遍,有的抱着能卖就卖,卖不掉就先挂着的心态,有的则从一开始就把房子价格高高挂起,仅仅是为了试水而已。

由此可见,虽然楼市处于调整期,但房价整体水平依然比较高,实质性的房价下跌仅仅局限于个别城市或者个别楼盘,所以买房压力依然比较大。不过,好消息是,在房价水平不断趋稳的环境下,如今的购房者并不着急着买房。因此,楼市不可避免地就陷入到了“买不起、卖不掉”的困境里。

怪象三:穷人还在努力买房,富人却开始卖房了。

往前数三五年,如果问你最好的投资手段是什么,很多人都会说是买房。的确,过去一二十年里,早买房和多买房的都已经赚得盆满钵满了。但是,最近这两三年,房住不炒成为了长期定位,国家首次提出了不再把房地产作为短期刺激经济的手段,而且未来房地产税的出台也是板上钉钉的趋势。在这样的环境下,当没有房子的刚需还在为买房而努力,甚至动用“六个钱包”时,手持大量房产的富人们却开始不看好房地产的走向了,抛售房产的现象变得十分普遍。

究其原因,目前房地产已经进入到了平稳新周期,房价不涨或者少涨,持有过多房产基本都是亏本的。此外,未来3-5年时间,房地产长效机制也将会加快落地,所以与以往相比,房地产已经告别了高歌猛进,买房必赚的阶段。因此,多套房持有者开始考虑如何尽快转手变现。关于这一点,通过李嘉诚、潘石屹、王健林等行业大佬的举动就看得出来,他们的共同点就是不断抛售旗下的资产,从而实现真正的变现。由此可见,时过境迁,就算房地产市场还没有变天,想要赚钱也没那么容易了。

怪象四:购房者观望与权威机构看涨并存

众所周知,最近一轮房价大涨基本开始于2015年,当时全国新房均价为6793元,而2019年已达到9329元,涨幅高达37%。当然,如果具体到每个城市来说,过去三四年基本都迎来了一轮大涨,涨幅超过50%的也不在少数。显然,目前房价已经达到了一个阶段性的高位,再加上过去三年多的严厉调控,不少购房者都认为,此时买房一不小心可能就做了接盘侠,所以看空房价的观望情绪十分浓厚。

虽然购房者保持看空和观望的态度,但中国科学院预测科学研究中心却预言2020年中国的房价预计还将会上涨6.1%。那么,这个预言可信吗?一方面,中科院作为权威机构,预言肯定不是随便说说。另一方面,这已经是中科院第7年进行房价预测,根据过去6年的历史数据看,虽然具体数字有偏差,但大方向是没有问题的,所以此份预测具有一定的参考价值。不过,笔者认为,该数据只是全国平均价格,由于楼市已经开始分化,各地情况必然存在差异。

鉴于此,未来6个月楼市怎么走?国家早就给出了答案

根据以上4大“怪象”来看,伴随房地产市场的持续调整,如今房价必涨的预期已经出现了松动,但买卖双方之间仍然存在着博弈现象。那么,在这种情况下,接下来6个月的楼市怎么走呢?其实,中国楼市是一个典型的政策市,离开政策谈房价走向就会不切实际。现阶段,房住不炒已经成为了长期底线,因城施策则是最主要的手段,所以针对房价抬头,楼市炒作、松绑调控的现象,政策依然会继续加码调控。当然,国家也不会允许房价出现大跌,此前一些城市出台的“止跌令”,已经说明了这一点。

对于这个问题,央媒人民日报也曾一语中的:在房住不炒成为社会共识的背景下,因城施策的调控有助于房地产持续平稳健康发展,未来中国房地产市场不会出现大起大落,整体稳定、小幅波动将成为主流趋势。无独有偶。日前,经济日报也表示,随着楼市进入复工复产阶段,目前房地产市场已经开启了自行修复模式,楼市不需要过度刺激和调控,更需要稳定的环境。由此可见,无论楼市怎么变,楼市的底牌就是:既要防止大涨,也要防止大跌。

鉴于此,刚需能不能买房也有了结论。在房价平稳的环境下,何时买房都不晚,既不用担心房价大涨让自己面对更大的买房压力,也不用担心房价大跌给自己带来可能出现的损失。不过,笔者认为,如果没有长期租房的打算,自身也有一定的经济能力,房子还是早买早住。但是,值得注意的是,今日已经不同以往,市场上的房子越来越多了,房产投资属性也有所下滑,闭眼买房的阶段已经远去,如今除了要考虑住房需求、房子品质以外,也应该考虑抗跌性、升值空间等,所以购房者不要贪图便宜,买房时尽量避开那些地段偏远,缺乏配套,口碑较差的房子。