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深圳住房供给历来严重短缺 将实施大规模住房建设计划

时间 : 2021-05-19 09:28:29来源 : 经济观察网

面对供求失衡引发的房价暴涨难题,深圳市正在想方设法从供给侧层面进行解决。“实施大规模住房建设计划”、“着力解决大城市住房突出问题”两大板块,被列入2021年深圳市政府需重点做好的十大工作安排中——5月15日,在深圳市第七届人民代表大会一次会议上,深圳市代市长覃伟中代表市政府作政府工作报告时提到。

深圳为此搭配了两大路径:一方面,计划今年供应居住用地不低于3.6方公里,新开工住房面积1500万方米以上;另一方面,在租赁住房领域,出台促进住房租赁市场稳健康发展的意见,完善智慧化住房租赁监管服务台。在保障住房领域,加速推进棚改和老旧小区改造,建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上。

深圳住房供给历来严重短缺,这从每年度的建设用地供应计划可一窥究竟。过往多年间,深圳的土地供应总体规划中,民生设施用地往往占据一半以上比例;商服用地与产业用地的供应占比也常年高于居住用地。以2018和2019两年为例,深圳计划供应的居住用地分别占全年计划供应量的13.04%、12.50%;同期商服用地叠加产业用地的供应占比,则分别为24.3%、29.6%,基本相当于或高于宅地供应的翻倍。

与之相对的是,5月17日,深圳市统计局正式发布第七次全国人口普查公报。结果显示,深圳市常住人口(含深汕特别合作区)达到1756.01万人,相比2010年第六次全国人口普查的1042.40万人增加了713.61万人,增幅高达68.46%。如果按年计算,年均增长5.35%。

供不应求的根源导致深圳房地产市场热度在很长一段时间内持续高涨。国家统计局数据显示,2020年12月,深圳新建商品住宅价格同比上涨4.1%;二手住宅价格更是以同比14.1%的涨幅,居全国首位。

两年,深圳相关部门陆续从供应端入手探索促进房地产市场稳健康发展的有效途径。从2020年开始,“进一步优化土地供应结构,持续增加居住用地规模”这一途径,就在多个公开文件中被深圳市政府直接提出。

去年7月,深圳正式在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,希望通过减少商业用地比例,来增加居住及配套用地比例。

根据深圳市规划和自然资源局提供的数据,2020年,深圳市全年计划供应居住用地2.9方公里(290公顷),实际供应3.6方公里(360公顷),超额完成计划任务,相比2019年实际供应增加了89.9%。

在新发布的《深圳市 2021 年度建设用地供应计划》中,今年深圳全市计划供应建设用地1130公顷,这一数据是自2018年以来总计划供应量最低点。但其中计划供应的居住用地达363.3 公顷,占比再次由2020年的24.4%提升至32.2%;民生设施用地供应占比首次下降至48.1%;而商服用地及产业用地的占比,也由去年的25.4%下降至19.8%。

值得关注的是,居住用地供应包括149.3公顷的商品住房用地以及214公顷的公共住房用地;相比往年,今年最突出的一点在于首次提出土地供应必须向租赁住房倾斜,并单列出租赁住房用地计划,计划供应租赁住房用地 37 公顷,占比3.3%。

公共住房与租赁住房,都归属于保障住房,这也是深圳政府寄希望于缓解高房价与巨大住房需求之间的“武器”。2018年6月,深圳正式祭出被称为“二次房改”的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。彼时提出的目标是,深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中,商品住房70万套,占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右。

如今,距离“二次房改”落地已经将3年时间。按照要求,“十三五”期间,深圳计划新增筹集建设人才住房和保障住房40万套。上述政府工作报告显示,深圳完成建设筹集公共住房44万套,超额完成“十三五”时期定下的目标任务。

如何进一步完成今年的8万套公共住房,10万套以上租赁住房任务,保证公共住房用地与租赁住房用地的供应是重中之重。

从当前深圳政府的供应思路来观察,新增供应和存量挖潜是最主要两个途径。在存量挖潜层面,过去五年,深圳累计盘活存量低效土地93方公里。上述政府工作报告还指出,今年另外一项重点工作是实施国土空间提质增效计划。包括实现土地整备10方公里,推进旧工业区升级改造,提高工业用地高效利用水,加快打造“两个百方公里级”高品质产业空间。

在新增供应的腾挪上,深圳日已经开始行动。根据深圳市规划和自然资源局期发布的多宗地块法定图则规划调整通稿,今年深圳已经累计将37宗商服用地或产业用地,变更为居住用地和教育等公配用地。以坪山区为例,将原本位于沙田、沙湖-碧岭地区的几宗地块质由工业用地改为居住用地。规划调整后,坪山区新增八宗宅地,对应的用地面积为12.55万方米。